Версия для печати

Инвестиции в коммерческую недвижимость и управление объектами коммерческой недвижимостью Рубрика: Коммерческая недвижимость На вопросы отвечает Винников Юрий Анатольевич, управляющий объектами коммерческой недвижимости ООО «Рента». Выгодно ли вкладывать в коммерческую недвижимость в Иркутске. Способы управления объектами недвижимости. Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость.

Ответы опубликованы. Орфография и пунктуация авторов вопросов сохранена.

Список вопросов

Екатерина 14.11.2012
Добрый день, Юрий Анатольевич! Как вы считаете, с чем связан скачок цен на аренду торговых помещений в Октябрьском районе? Каковы прогнозы цен на 2013 год? Спасибо

Здравствуйте, Екатерина! Думаю, что ответил на Ваши вопросы в предыдущих комментариях. По прогнозам могу сказать, что давать однозначные прогнозы невозможно. Т.к. очень много факторов влияет на рынок и изменение одного фактора влечет за собой изменение остальных. Поэтому можно вести речь о каких-либо вероятных сценариях развития событий. Можно лишь предположить, что при сложившейся торгово-экономической, финансовой, социальной и т.д. обстановке возможен вариант роста цен на аренду торговой недвижимости в пределах 7-15 процентов. Но это лишь мое субъективное мнение.

Людмила 14.11.2012
По аналитическим данным за осень этого года резко возросла стоимость аренды недвижимости торгового назначения. Особенно октябрьский район почти два раза. Чем на ваш взгляд можно объяснить данную тенденцию . Ваше прогнозы рынка аренды торговой недвижимости.

Здравствуйте, Людмила. Прежде всего хочется узнать на какие именно аналитические данные Вы ссылаетесь? Т.к. зачастую на различных сайтах можно увидеть аналитику, которую считаю автоматически программы по базам предложений размещенных на этих сайтах, при этом непонятна методика подсчета и выборка. Из-за этого очень велики ошибки и скачки. Например если сейчас в базе представлено мало предложений по торговой недвижимости в том же Октябрьском районе и сейчас в выборке остались только дорогие варианты, то соответственно программа выдаст высокую стоимость аренды по сравнению с предыдущем месяцем, где было допустим больше дешевых помещений.
По моим данным средняя стоимость торговых помещений в Октябрьском р-не колеблется около 800 руб./кв.м. (максимально до 1500 р/кв.м.) и особых скачков не отмечал. Мониторинг можете посмотреть здесь: http://realtyvision.ru/analytics/1285/
В принципе с конца лета и осенью отмечается традиционный спрос на торговые помещения т.к. многие хотят открыть магазин в этот период и успеть до наступления Нового года наработать точку, потому что во многих сферах пик продаж приходиться как раз на декабрь месяц. Поэтому возможно некое "вымывание" с рынка ликвидных предложений торговых помещений и может отмечаться некий рост цен либо как я говорил "статистический", либо реальный - в следствии роста спроса.

Ольга 14.11.2012
Добрый день!
Как вы оцениваете прогноз по стоимости коммерческой недвижимости на 2013 год.

Здравствуйте, Ольга! Однозначно на этот вопрос ответить невозможно т.к.различные факторы влияют на данный рынок. Так же разные виды недвижимости (офисная, торговая, складская) и в разных районах могут дорожать (или дешеветь) по разному. Если вести речь о рынке аренды и заключен долгосрочный договор, то изменение стоимости прописано в условиях договора (как правило это величина инфляции или ставка рефинансирования т.е. около 7-9 процентов). Если договора краткосрочные, то они обычно заканчиваются в конце года и новые заключаются уже по новым ставкам. Учитывая то, что в этом году прошло достаточно серьезное повышение тарифов на коммунальные услуги, а как правило во многих договорах стоимость коммуналки включена в арендную плату, то можно предположить, что как минимум аренда повыситься на величину повышения коммунальных услуг. Если же речь идет о продаже недвижимости, то тут так же нет однозначной оценки, т.к. цена предложения формируется как правило собственником на основании его запросов и расчетов либо по доходному подходу (т.е. за сколько окупается данная недвижимость, либо сравнительным методом - по объектам аналогам). Лучшим индексом для оценки и мониторинга служат цены реальных сделок, но как правило в официальных договорах редко прописывается реальная стоимость объекта и поэтому эти данные не отражают реальную оценку.

Татьяна 06.11.2012
Сколько стоят Ваши услуги по управлению коммерческой недвижимостью?

Здравствуйте, Татьяна! Как правило, в среднем услуги управляющих компаний стоят 5-7 процентов от оборота. Но для каждого конкретного объекта должен быть индивидуальный подход. Стоимость может зависеть как от самого объекта (его размера, назначения, состояния и т.д.), так и от услуг, которые будут оказываться управляющей компанией. В принципе может быть вариант фиксированной ежемесячной оплаты, либо процент от прибыли.

Татьяна 01.11.2012
Юрий, здравствуйте!

1. Скажите, пожалуйста, в какой вид недвижимости сейчас лучше инвестировать? какой наиболее доходный?
2. Ваши ожидания в сегменте торговой недвижимости в связи с активным строительством в Иркутске торгово-развлекательных центров?

Спасибо.

Татьяна, здравствуйте! Мое личное мнение следующее: инвестировать в данный момент лучше в торговую недвижимость, т.к. доходность от сдачи в аренду в данном секторе может достигать 15 процентов годовых от стоимости объекта, офисная в среднем приносит 9-12 процентов. Конечно, бывают исключения и встречаются объекты как с более высокой, так и с низкой доходностью, например из-за потери ключевого арендатора снижается поступление арендных платежей и доходность падает.
Второй вопрос - о вводе новых ТРЦ - да, конечно,это повлияет на рынок аренды коммерческой недвижимости, в том числе может оказать влияние на стоимость аренды, но пока спрос превышает предложение качественных торговых площадей данное влияние будет не значительным. Более существенное влияние может оказать общая экономическая ситуация в стране, как например в 2008-2009 гг, падение покупательского спроса привело к снижению объемов продаж, снижению спроса на площади со стороны ритейлеров, уменьшению арендуемых площадей, что привело к падению арендных ставок.

Marina 01.11.2012
Добрый день, Юрий Анатольевич. У нашей организации имеется несколько объектов недвижимости различного назначения: производственного, торгового и офисного. Нас интересует следующее: какими способами управления занимается ваша компания: это только сдача в аренду?

Марина, здравствуйте! Наша компания занимается управлением объектами недвижимости в центре Иркутска, в основном торговыми зданиями и помещениями. Но так же есть опыт работы с офисным зданием и с реконцепциии и реконструкции производственной площадки в торговый центр. Управление подразумевает под собой не только поиск арендаторов, но и полный контроль за текущими процессами - начиная от отслеживанием технического состояния объекта, заключение договоров с энерго-снабжающими организациями, проведение ремонта, заканчивая выставлением счетов за аренду и коммунальные услуги и контроль поступление арендных платежей.
В первую очередь необходимо оценить объект - каково его техническое состояние, его текущая доходность, какие расходы на содержание. Затем можно подумать как увеличить прибыль, т.е. как можно повысить доходы и снизить расходы. Снижение расходов может быть за счет оптимизации процессов обслуживания зданий - клининга, охраны, технического обслуживания, экономии энергоресурсов и т.д.
Повышение доходов также возможно разными способами - например реконцепция существующих зданий, т.е. на месте производства можно сделать складской комплекс, первый этаж здания, занятый офисами, можно перепланировать и сдавать под торговлю, вместо нескольких мелких арендаторов - посадить одного крупного и т.д. Но надо учитывать, что любые преобразования требуют инвестиций и необходимо понимание со стороны собственника и его готовность к преобразованиям.
Ну и конечно работа с арендаторами, которая заключается не только в их поиске, но и в дальнейшей с ними работе. Т.к. если не прислушиваться к мнению и требованиям арендаторов, не отслеживать текущую ситуацию на рынке, то можно потерять, как текущих, так и потенциальных арендаторов, что приведет к снижению дохода. К сожалению многие собственники этого не понимают.

Елена 31.10.2012
Здравствуйте, Юрий! У нашей компании в собственности имеется коммерческая недвижимость, которую мы сдаем в аренду. Подскажите, повысилась ли стоимость кв.м. торговых помещений в Октябрьском, Ленинском районах к концу 2012г. по сравнению с 2011г. И на сколько?

Здравствуйте, Елена! В среднем повышение в 2012 году стоимости аренды коммерческой недвижимости по городу составило порядка 10-15 процентов. Но это, так сказать, "температура по больнице", т.к. различные типы помещений (офисные, торговые, складские) в разных районах могут дорожать по разному. Поэтому для более детальной оценки необходимо учитывать несколько факторов и более точное местоположение.

* В соответствии с Правилами сайта, Администрация сайта не несет ответственности за информацию, публикуемую в данном разделе. Ответственность за содержание и достоверность информации, в том числе перед третьими лицами, несет субъект, разместивший информацию.